建て替えのできない不動産は「ななみ都市開発」に相談!

建て替えのできない不動産をお持ちですか?こういうときこそプロに相談しましょう。 - 再建築不可物件は価値がない?

再建築不可物件は価値がない?

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中古住宅などの購入を考えていたり、実際に保有をしている場合でも、再建築不可物件の条件を満たしてしまっている場合には、売却をするにも不動産広告にも掲載義務が生じますから、不利になりやすいものです。
法律や制度の変更などによって、以前までは問題がなかった物件でも、突如として再建築不可物件に変わってしまうことも少なくありません。
ここでは再建築不可物件について紹介していきましょう。

再建築不可とは

建て替えや増築が出来ないとされる不動産のことを、再建築不可や建築不可といった記載を不動産広告を発行する際には、表記する義務がある物件が再建築不可物件です。
建築時には問題がなかったものの、法律の改正によって、現状のルールには不的確と認定されてしまったいわゆる、既存不適格建築物と呼ばれる物件。
更に接道義務といい、建物の敷地が幅員4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければならないというルールに違反している物件。
更に増築によって、容積率をオーバーしてしまっている物件などが、再建築不可物件にされていることがほとんどです。

容積率とは

容積率とは、延べ床面積の敷地面積に対しての割合のことをそう呼んでいます。
この容積率は、都市が健全に発展をし、秩序がある整備がされるように土地の利用や都市施設の整備事情などに定められている計画である都市計画に基づき、エリアごとに定められているのです。
容積率を答えた建造物を作ることは出来ないのです。
都市計作の区域内には、市街化調整区域というものが存在しており、市街化を敢えて抑制しているエリアが存在しています。
このような物件も、原則として建物を建てることや、開発などをすることが出来ないため、前述にある再建築不可物件となります。

再建築不可物件にメリットはあるのか

再建築不可物件ばかりを売買している業者もあり、再建築不可物件だからといって、何も価値がないと判断するのは、早急すぎる話です。
例えば価格の設定が基本的に安価であるため、定年後にゆっくりと余生を過ごすためのセカンドハウスとしての利用などで需要は高くなっています。
更に土地の資産税としての評価が安いことから、相続をする場合の相続税の負担。
他にも相続後の固定資産税など、相続人に対しての負担などを軽くすることが出来ます。
更にその付近一帯が再建築不可物件ばかりである場合には、開発計画が持ち上がり、日照権などを犯すような高層ビルやマンションなどの巨大建築物が建つ恐れもなく、景観などが変わることはないというメリットもあるのです。
流通価格が再建築可能な物件と比べ、安いというのは当然なのですが、安いからといって悪いわけではなく、不動産投資目的で利用するためには、高い利回りを期待することが可能なのです。

再建築不可物件のデメリット

一方でデメリットとしては、地震や火災で建物が崩壊したとしても、建築許可が下りないことがほとんどですから、新しく新築をすることが出来ないということ。
他にも一般の住宅ローンが適用されないケースがほとんどであり、まとまった金額がなければ手に入れくいということ。
同様の理由で売却をしたくても、住宅ローンがつくことは稀ですから、なかなか買い手が見つからず、売却までにも時間が掛かるといった点が挙げられます。

再建築不可物件の活用方法

上記に挙げたように既存不適格建築物だから再建築不可物件になっているのか、都市計画絡みで再建築不可物件になっているのかによっても活用方法は変わってきます。
しかしながら一般的に言われているのは、改装をしてしまうといった方法や、法律や周辺環境などが変化をするまでタイミングを待つという方法もあります。
市街地の再開発事業などが持ち上がった場合、状況は一変し、目の掛けられなかった物件が、一気に高騰するケースもあるのです。
更に条件を満たせば駐車場化してしまう。
他にも畑として貸し出したり、家庭菜園を自分で行う場所にする。
市などへと貸し出すといったことも活用方法の一つです。
畑内であれば、6畳規模の大きさであれば、小屋などを建てることは許されますから、何気に有効な活用方法と言えるでしょう。

素人では判断が難しい

このように素人目からしてみると、処分などに困ってしまうような再建築不可物件であったとしても、プロの目からしてみると、何気に有効な活用手段が存在しているということです。
ななみ都市開発などの専門の不動産業者に相談をすれば、そのエリアの再開発計画などの不動産関連の情報も把握している可能性が高く、前述にある通り、畑としてしまったり、駐車場化してしまうよりも、黙って固定資産税を支払い、タイミングを待って売却したり、新しい建築物を建てて、賃貸化してしまうといったベストな活用方法が見えてくるはずです。
現在ではインターネット上で様々な情報を得ることが出来るため、自分で勝手にリサーチをして知ったような気になる方も多いですが、その前にやはりプロに相談をしてみて、話を聞くのも無駄な時間ではないでしょう。

ななみ都市開発

会社名 株式会社ななみ都市開発
ななみ都市開発ホームページ
所在地 〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南1-3-9
URL:http://nanami-773.co.jp/
■事業内容
総合不動産業 / 底地の管理 / 賃貸不動産管理事業 / 貸宅地(借地権付の土地)
老朽化したアパート、貸家、マンションの買取業務
賃貸不動産経営コンサルタント業務 / 不動産信託受益権の売買、保有、及び仲介

更新情報

2016/01/07
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2015/12/28
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